깡통전세, 이렇게만 확인하면 걱정 끝!

한줄 핵심
전세가율(보증금 ÷ 매매가)이 80 % 이상이면 ‘경고등’!― 확정일자·전입신고·전세보증보험 3종 세트로 안전장치를 완성하세요.
(김소장의 부동산톡톡 주관적 의견)

구분 정의 임차인 위험

깡통전세	집을 팔아도 전세금이 안 나오는 상황 (보증금 ≥ 매매가)	보증금 미회수 가능성 ↑
역전세	전세 시세가 하락해 재계약‧퇴거 시 집주인이 돈을 더 마련해야 하는 상황	보증금 반환 지연 위험

매매가 & 전세가 시세 비교
동급 물건 2‧3개 이상 실제 거래 사례를 체크!
- 네이버 부동산, 한국부동산원 실거래가 공개시스템 활용
- 전세가율 〈 80 %인 물건 위주로 추려보기
선순위 채권 & 소유주 확인
- 등기부등본 열람: 근저당·가압류·가처분 여부 체크
- 대출이 있다면? 대출 잔액(선순위 채권)을 매매가에서 차감 후 전세가율 재계산
보증 가능 여부 확인
- 주택도시보증공사 HUG 전세보증금 반환보증 보증 가능 조회하기
  (보증 불가라면 위험 신호!)

체크포인트 실무 팁

계약서 기본항목	임대인·임차인 정보, 보증금·기간, 주소·면적 등 정확히 기재
특약사항	① 보증금 반환 지연 시 지체상금② 임대인 추가 근저당 설정 시 즉시 해지권③ 잔금 전 임대인 변동 시 계약 무효 등
잔금 지급 절차	잔금 당일 최신 등기부등본 재확인 → 문제 없을 때 집주인 계좌 송금
전세보증보험 가입	계약서 지참 후 ① HUG or SGI 점검 ② 가입 완료 후 증서 보관

질문 톡톡 답변

신축 빌라라 시세가 없는데 어떻게 해요?	인근 연식 1‧2년 된 빌라 실거래가, 감정평가서, KB시세 등을 ‘비교 삼각측량’!
집주인이 전세보증보험 가입을 거부해요	임차인 단독 가입 가능 (HUG, SGI)—거부하면 위험 시그널!
잔금 전에 집주인이 바뀌었어요	새 임대인 명의 등기 완료 여부, 근저당 여부를 ‘잔금 전달 직전’ 재확인 후 진행

“등기부등본 + 전세가율 + 보증보험만 ‘세 박자’로 맞추면 깡통전세는 피할 수 있습니다.
안전 체크리스트, 오늘 바로 실천해 보세요!”
— 중개사 김소장, 금곡·화명에서 20년 차 현장 경험으로 드리는 조언 😊

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